[재개발 현금청산 절차 총정리] 분양 신청 안 하면 언제 돈 받나요? 수용재결부터 이주까지 쉽게 정리!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 요즘처럼 부동산 시장이 오락가락할 때, 재개발·재건축 구역 안에 땅이나 집을 가진 분들이라면 ‘분양 신청을 할까? 그냥 현금으로 받을까?’ 고민이 많으시죠. 분양권을 포기하면 바로 돈이 들어오는 줄 아셨다면, 잠시 멈춰서 이 글을 꼭 읽어보셔야 합니다. 

 

현금청산에는 생각보다 여러 단계가 숨어 있고, 잘못 대응하면 보상금이 적게 나올 수도 있습니다. 이 글에서는 현금청산 절차, 보상 시기, 이주 타이밍까지 핵심만 쉽고 정확하게 풀어드릴게요.

 

 

 

 

 

 

1. 분양 신청을 안 하면 바로 돈 주나요?

 

아쉽게도 아닙니다.
 예를 들어, 서울시 성동구 옥수동 제3구역에서 분양 신청을 하지 않은 A씨는 #관리처분계획 인가 고시일 이후에도 바로 돈을 받지 못했습니다.
 법에 따르면, 조합은 관리처분계획 인가 고시 후 90일 이내에 손실보상 협의를 시작해야 합니다. 만약 협상이 실패하면, 60일 안에 ‘#수용재결’을 신청해야 하고요.
 즉, 최소 150일 이상이 걸릴 수 있고, 협의나 재결이 늦어지면 더 늘어날 수도 있습니다. 이때 지연될 경우 조합은 법적으로 지연이자(보통 연 5~6%)를 추가로 부담해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 재개발 vs 재건축, 청산 절차가 다르다

 

▶ 재개발 : ‘토지보상법’을 따릅니다.
- 절차: 손실보상 협의 → 수용재결(지방토지수용위원회) → 중앙토지수용위원회 → 행정소송 

- 감정평가 : 통상 7인 이상의 감정평가사가 평가하여 평균값 도출

- 장점: 평가가 상대적으로 공정함
- 단점: 절차가 길고 복잡

 ▶ 재건축 : ‘도시 및 주거환경정비법’ 제73조 제2항에 따라 매도청구 소송으로 진행됩니다.
- 절차 : 손실보상 협의 실패 → 민사소송(매도청구 소장 제출) 

- 감정평가 : 1인 감정평가사가 평가하는 경우가 많음

- 단점 : 보상금이 낮게 나올 위험이 있음

 예를 들어, 강남구 개포주공1단지의 경우 1인 감정으로 보상금이 1.5억 원 가까이 낮게 평가돼 조합원들의 불만이 폭주한 사례가 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ‘분양 신청을 안 한 사람’은 누구를 말하나요?

 

다섯 가지 경우에 해당되면 현금청산 대상자가 됩니다.

 1. 분양 신청을 아예 하지 않은 사람
 2. 분양 신청 후 철회한 사람
 3. 분양 신청 자격이 없는 사람
 - 예: 과거 분양 당첨자, 소형 필지 소유자, 투기과열지구 양수인 등 

4. 조합의 관리처분계획에 의해 분양 대상에서 제외된 사람

5. 현금청산 대상자의 부동산을 나중에 매입한 사람

 

이 외에도 조합 정관에 따라, 분양계약을 체결하지 않은 사람도 현금청산자로 처리될 수 있습니다.
 예컨대, 서울 노원구 월계동 재개발 조합에서는 ‘분양계약 미체결자=현금청산 대상자’라는 조항이 정관에 명시돼 있으며, 법원도 이 조항의 유효성을 인정한 판례가 있습니다(대법원 2021다261889 판결).
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 이사는 언제 해야 하나요? 돈 다 받기 전엔 No!

 

가장 많이 하는 질문입니다. “청산 대상자인데, 언제 이사 나가야 하나요?” 답은 명확합니다. 보상금이 지급되거나, 법원에 공탁된 후에 이주하시면 됩니다.

 

 ▶ 재개발 :
- 주거 이전비, 이사비, 주거 정착금 등이 포함돼 있음 

- 예 : 서울 은평구 응암제3구역은 평균 1인당 이사비 300만 원, 주거정착금 1,200만 원 지급

 

▶ 재건축 :
 - 판결 확정 후 공탁되면 이주
 - 주거 정착금 등은 보장되지 않음, 조합 재량 이 점이 재건축 청산자의 가장 큰 단점입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 감정평가, 이 한 줄이 보상금의 반을 좌우한다

 

감정평가는 ‘돈의 기준’을 정하는 절차입니다.
 재개발의 경우 평균적으로 실거래가의 85~95% 수준에서 평가되며, 감정평가사의 의견 차이로 최대 1억 원 이상 차이가 나기도 합니다.
 예: 용산구 이촌동 B구역에서 24평형(79.3㎡) 단독주택은 한 감정사는 7억 8천만 원, 다른 감정사는 9억 2천만 원으로 평가함. 이 경우 평균값은 8억 5천만 원으로 산정됐습니다.

 이처럼 감정평가사는 시세, 공시지가, 임대료, 유사 사례 등 수많은 요소를 종합해 평가하므로, 전문가의 이의신청 대응이 핵심입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 핵심 정리 : 돈 받는 시기보다 ‘어떻게 대응할 것인가’가 더 중요합니다

 

분양 신청을 하지 않으면 바로 돈이 들어오는 것이 아니라, ① 보상 협의 → ② 재결 또는 소송 → ③ 공탁 또는 지급 → ④ 이주 순으로 진행됩니다.

재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구 소송이라는 점을 기억하시고, 감정평가 대응 전략이 보상금의 핵심이 됩니다.
 보상금 협의에서부터 감정 평가서 검토, 이의제기, 행정소송이나 민사소송까지… 혼자 감당하기에는 쉽지 않은 과정입니다. 이럴 땐 부동산 전문 변호사나 감정평가사와 손을 잡고 대응하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.
 

 

 

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