“2025년 기준금리 인하로 부동산 시장 반등?”…진짜 문제는 대출 한도와 PF 부실

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2025년 기준금리가 2.75%까지 낮아지며 "이제 부동산 다시 오르나?"라는 기대감이 커지고 있습니다. 하지만 실제로 시장에 참여하려는 사람들은 여전히 벽에 부딪히고 있습니다. #박은정 감정평가사의 분석에 따르면, 과거처럼 '은행 돈으로 먼저 사고 나중에 갚는 시대'는 끝났고, 이제는 '갚을 능력'이 없으면 대출조차 어려운 구조입니다. 게다가, 건설사들의 연쇄 위기와 미분양 아파트의 급증은 더욱 복잡한 현실을 보여줍니다.

 

 

 

 

1. “금리가 내려갔다고 시장이 돌아올까?” 기대와 현실 사이

 2025년 1월, 한국은행은 기준금리를 2.75%로 인하했습니다. 2020년 코로나 시절 0.5%까지 낮췄던 초저금리 시대에는 못 미치지만, 그래도 2022년의 3.5%보다는 확실히 낮아졌습니다. 하지만 문제는 금리가 아닙니다. 지금은 ‘#DSR(총부채원리금상환비율)’이라는 제도로 소득을 기준으로 대출을 제한하고 있습니다.
 예를 들어 연 소득 6,000만 원인 사람이 연간 원리금 상환액이 2,400만 원(40%)을 넘지 못하도록 제한돼 있어요. 과거처럼 10억짜리 아파트를 담보로 6억~7억을 쉽게 대출받는 건 더 이상 불가능합니다.
 

 

출처 : 머니인사이드

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. “분양받았는데 못 들어가는 현실”…왜 잔금을 못 내는 걸까?

 

 2021~2022년에 분양된 아파트, 특히 수도권 외곽이나 지방의 비규제지역에서는 중도금 대출만으로 버텨온 실수요자들이 많았습니다. 분양가는 4억이었는데 입주시점 시세가 6억으로 올랐다면, 담보가치는 올라서 대출 여력은 늘어났다고 생각하겠죠?
 하지만 금융기관은 담보보다 #소득을 먼저 봅니다. 시세가 올랐다고 해서 무조건 대출을 더 해주는 게 아닙니다. 결국 잔금 마련을 못한 사람들은 계약을 포기하거나, 마이너스 프리미엄(-피)으로 넘기려 해도 매수자가 없어 고통을 겪고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. “정책 대출 50조원 푼다”…은행은 과연 적극적일까?

 

 정부는 2025년 상반기 중 정책 금융으로 최대 50조 원의 대출을 공급하겠다고 밝혔습니다. 그러나 이 중 정부 재원은 약 10조 원이고, 나머지 40조 원은 은행들이 자율적으로 빌려주는 구조입니다.
 하지만 은행 입장에서 이건 수익이 거의 안 나는 상품입니다. 기준금리보다 낮은 ‘정책 금리’로 돈을 빌려주면 팔수록 손해인 구조죠. 그래서 은행들은 외형적으로는 “대출 확대”를 말하면서도 실제론 ‘좋은 고객’, 즉 소득이 안정되고 신용점수 높은 사람에게만 빌려주는 #선별 대출로 갑니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. “가계부채 1,100조 원 시대”…대출은 늘었지만 소비는 줄었다 

 

2025년 현재 우리나라 가계부채 총액은 약 1,108조 원에 달합니다. 이 중 자영업자 대출은 1,000조 원 중 500조 원 이상이 부동산 투자 목적이라는 분석도 있습니다. 특히 법인을 세워 임대사업용으로 대출받는 사례도 증가했습니다.
 연체율도 심각합니다. 저축은행의 #연체율은 2022년 말 2.1%에서 2025년 현재 20%에 근접하고 있고, 새마을금고 등 상호금융권은 10%를 넘어섰습니다. 이로 인해 경매물건도 증가세입니다. 입주를 포기한 아파트, 임대 안 되는 상가 등 다양한 물건들이 경매 시장에 쏟아지고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. “건설사 부도 도미노”…이젠 중견업체도 못 버틴다

 

 2025년 들어서만 #신동아건설, 안강건설, 대저건설 등 9곳 이상의 건설사가 법정관리를 신청했습니다. #대저건설의 경우 부채비율이 160%로 낮은 편이었음에도 불구하고, #안산 물류센터 공사 PF 보증이 터지면서 800억 원을 감당하지 못하고 무너졌습니다.
 2022년엔 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 사업이 PF 위기를 겪었고, 당시 6,000억 원 규모의 책임을 건설사 4곳이 떠안아야 했던 사례도 있었습니다. 분양이 안 되면 돈이 안 들어오고, 돈이 안 들어오면 대출을 갚을 수 없는 구조가 반복되고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. “지방은 왜 이렇게 안 팔릴까?”…공급은 멈추지 않는데 수요는 실종 

 

2025년 3월 기준, 국토교통부 통계상 미분양 물량은 7만 2,000가구를 넘어섰습니다. 업계에선 실제로 10만 가구를 넘었다는 말도 나옵니다. 이 중 2만 가구는 이미 건물이 다 지어진 ‘#준공 후 미분양’입니다.
 예를 들어 평택이나 대구 같은 지역은 2021년 삼성전자 등의 호재로 분양 열기가 과열됐고, 이후 공급이 계속되면서 수요보다 집이 훨씬 많아졌습니다. 결과는 마이너스 피, 입주 포기, 공실 증가입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 핵심정리: 금리는 내려도, 빚은 이미 너무 많고 시장은 바뀌었다 

 

2025년 현재 부동산 시장은 단순한 금리 인하로 되살아나기 어려운 구조입니다. 대출 문턱은 더 높아졌고, 가계부채는 이미 위험 수위를 넘었습니다. 건설사도, 실수요자도, 금융기관도 모두 유동성 압박 속에서 ‘선별된 거래’만 가능해진 시대입니다.
 박은정 감정평가사의 분석처럼, 지금 부동산 시장은 외형적인 반등보다 구조적인 리스크가 더 중요한 시기입니다. 무리한 기대보다는 냉정한 판단이 필요한 때입니다.

 #2025기준금리 #부동산PF위기 #정책대출한계 #가계부채1100조 #미분양7만가구 #연체율급등 #건설사법정관리 #분양시장위기 #실수요자부담 #박은정감정평가사 #대출규제강화 #DSR제도 #부동산경기전망

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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