한남3구역 입주권도 ‘토지거래허가제’ 대상! 실거주 2년, 언제부터 시작될까?

 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 1. ‘입주권도 허가받으세요’…한남3구역, 새 규칙의 중심 

 
2025년 4월 21일, 국토교통부는 서울시와 협의해 ‘#토지거래허가구역 운영기준’을 공식 발표했습니다. 이 기준에 따라 서울 용산구 한남3재정비촉진구역, 강남·서초·송파구 등 재개발 지역에서 #입주권을 사려면 구청의 허가를 반드시 받아야 합니다. 건축물대장상 연립·다세대주택이어도 관리처분계획 인가가 완료된 경우 토허제 대상이 됩니다.
 

 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 2. 철거된 집은 어떻게 실거주하나요?…준공 이후 유예 인정 

 
이미 철거된 재개발 구역의 주택은 입주할 수 없으니, 실거주의무는 어떻게 적용될까요? 신축 아파트가 #준공된 이후부터 2년간 거주하면 인정됩니다.
 게다가, 철거 전 거주한 기간도 포함됩니다. 예를 들어, 철거 전 집에서 1년 살았고, 새 아파트에 1년 더 거주하면 실거주의무 2년이 모두 채워집니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 3. 실거주 언제 시작해야 하나요?…허가일 기준 4개월 안에 입주 계획 필수 

 
아파트를 매수했다면 토지거래 허가일로부터 4개월 이내에 입주를 시작해야 합니다. 통상적으로 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 납부 → 등기까지 약 4개월 걸리기 때문입니다.
 다만, 사유서를 제출해 불가피한 상황임을 인정받으면 유예가 가능하지만, 단순히 입주가 늦는 건 이유가 되지 않습니다.

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 4. 기존에 집이 있어도 살 수 있다? 조건은 ‘6개월 내 정리’ 

 
유주택자가 서울 토허구역의 아파트나 입주권을 매수할 경우, 기존 주택을 6개월 이내에 매각하거나 임대해야 합니다.
 이전에는 구마다 기준이 달랐는데, 이번에 전 구역 통일되면서 행정 혼란도 줄었습니다.
 단, 임대도 가능하지만 #조정대상지역일 경우 2년 내 처분하지 않으면 양도세·취득세 중과세를 맞게 됩니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 5. 분양권은 예외? 전매할 땐 예외 아님!

 
 아파트 분양권 자체는 토허제 대상이 아니지만, 제3자에게 전매하려면 허가를 받아야 합니다.
 분양권·입주권을 사는 사람은 토지이용계획서에 "준공 후 2년 실거주 확약서"를 제출해야 합니다.
 실거주 의무 없이 단기 차익을 노리는 거래는 어렵습니다.
 

 
 
 
 

 6. 왜 이렇게 강화됐을까?…투기 차단, 실거주자 보호 목적 

 
서울 아파트 가격이 다시 꿈틀거리자, 정부는 강력히 반응했습니다.
 특히 한남3구역처럼 향후 분양가 3.3㎡당 6,000만 원 이상이 예상되는 초고가 재개발지는 투기 수요 유입이 많아, 규제를 피할 수 없었습니다.
 이번 제도는 실거주 중심 거래로의 전환을 촉진하는 것이 핵심입니다.
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 7. 한남3구역 입주권을 매수하려면 꼭 기억하세요!

 
1)  관리처분인가 이후면 토허제 대상
2) 실거주 2년 의무는 준공 후부터 가능
3) 기존 주택은 6개월 내 매각 또는 임대 
4) 입주 전 4개월 내 실거주 계획 확정 필수 
5) 분양권 전매 시에도 허가 필수

 한남3구역을 포함해 고가 재개발 지역 투자자는 이 5가지만은 꼭 기억하셔야 합니다.
 

 
 
 
 
 
 

 8. 정리하면 : 실거주 중심의 시장, 허가 없인 거래 불가 

 
토지거래허가제의 범위는 단순한 ‘부동산 규제’를 넘어, 실수요자를 중심으로 한 거래 환경으로 재편되고 있습니다.
 한남3구역과 같은 주요 재개발지는 ‘입주권=부동산 투자’라는 공식이 더 이상 통하지 않는 시대입니다.
 이제는 정책 흐름에 맞는 합리적 판단과 신중한 계획이 필요한 시기입니다.
 

 
 
 
 
 

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