재건축 노트 : 송파구 잠실우성 재건축, GS건설 단독응찰로 또 유찰…향후 시공사 판도는?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. 다시 유찰된 잠실우성 재건축, 이번엔 어떤 흐름일까?

 

 

 안녕하세요, 

부동산 재건축 소식을 쉽게 풀어드리는 스토니안입니다.
 서울 송파구에서 재건축 최대어로 꼽히는 #잠실우성 1·2·3차 아파트 재건축 시공사 선정이 또다시 유찰됐습니다.
 2025년 3월 4일, 시공사 선정을 위한 2차 입찰이 마감됐는데요.

 결과는 #GS건설 단독 응찰 로 마무리됐습니다.
 그동안 참여 의지를 적극적으로 보여왔던 #삼성물산은 끝내 발을 빼면서 시장과 조합원들의 기대와는 다른 결과가 나왔습니다.

 하지만 아직 시공사 선정이 끝난 건 아닙니다.
 이번 유찰 이후 잠실우성 재건축 조합은 경쟁 입찰을 유지하기 위해 2차 공고를 준비 중 이라고 합니다.
 최종적으로 어떤 건설사가 시공권을 가져가게 될지, 지금부터 흐름을 정리해드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. 잠실우성 재건축, 어떤 사업인가요?

 

 1) 기본 사업 개요

 - 위치: 서울시 송파구 잠실동 101-1 일대 

- 대상: 잠실우성 1·2·3차 아파트 (1981년 준공, 총 1842가구) 

- 재건축 후: 지하 4층~지상 49층, 2680가구 대단지

- 총 공사비: 약 1조6934억 원

- 평당 공사비: 3.3㎡당 920만 원

 

 

2)  핵심 입지와 개발 호재

 잠실우성은 #잠실종합운동장 바로 맞은편에 위치해 있고, 2호선과 9호선이 지나는 #종합운동장역 #더블역세권 입지를 자랑합니다.
 탄천을 건너면 삼성동과 대치동이 연결되는 강남 접근성도 탁월하고, 내년부터 본격화될 잠실 #마이스(MICE) 개발 수혜도 기대할 수 있습니다.
 특히 잠실우성은 '올림픽 아파트 3대장'으로 불리는 #아시아선수촌아파트 바로 옆에 자리해, 잠실권 재건축 대장주로서의 상징성도 갖추고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

위치	서울시 송파구 잠실동 101-1 일대
대상 단지	잠실우성 1·2·3차 아파트
기존 세대수	1,842가구
준공년도	1981년
재건축 후 세대수	2,680가구 (예정)
사업 부지 면적	약 12만354㎡
건축 규모	지하 4층~지상 49층
총 공사비	약 1조 6,934억 원
평당 공사비	3.3㎡당 920만 원
교통	2호선·9호선 종합운동장역 도보권 (더블역세권)
주요 입지	잠실종합운동장 맞은편, 탄천 인접, 삼성동·대치동 접근성 우수
특이사항	잠실권 재건축 ‘첫 깃발’ 사업, 잠실 마이스 개발 수혜 기대
정비구역 지정	2015년
조합설립인가	2021년
시공사 선정 진행 상황	2023년 9월 1차 입찰 유찰 2025년 3월 2차 입찰 유찰 (GS건설 단독 응찰)
향후 계획	2차 입찰 재공고 예정, 이후 경쟁 입찰 여부에 따라 수의계약 가능성

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. 시공사 선정 과정, 왜 이렇게 꼬였을까?

 

 

 ① 2023년 9월 1차 입찰

 - GS건설 단독 응찰 → 유찰
 - 삼성물산, 현대건설 등 다수 건설사 관심 표명했지만 실제 참여는 없었음 

 

 

② 2024년 조건 변경 후 2차 입찰 (2025년 3월 4일 마감)

- 공사비 인상(평당 880만 원 → 920만 원)

- #책임준공확약 조건 완화
- GS건설 단독 응찰 → 다시 유찰
 - 삼성물산은 막판까지 고민하다 불참 결정 

 

 

③ 향후 계획: 2차 입찰 공고 예정 

- 조합은 경쟁 입찰 유지를 위해 곧 재공고 예정

- 경쟁 입찰이 2회 이상 유찰되면 #수의계약 가능하지만, 이번 공고는 조건 변경으로 새 입찰로 간주돼 아직 수의계약 요건은 충족되지 않았습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. 삼성물산, 왜 참여하지 않았을까?

 

 1) 수익성 우려와 출혈 경쟁 회피 

 

삼성물산은 잠실우성 조합 인근에 래미안 홍보물을 설치할 정도로 강한 수주 의지를 보였지만, 최종적으로는 한발 물러섰습니다.
 가장 큰 이유는 #출혈 경쟁 에 대한 부담 때문입니다.
 이미 서울 주요 정비사업에서 적극적으로 수주에 나서고 있는 만큼, 무리한 경쟁 대신 #선택과 집중 전략 을 택한 것으로 보입니다.

 

 

2)  GS건설과의 관계도 부담

 GS건설은 오랜 기간 조합과 관계를 쌓아온 상황입니다.
 삼성물산 입장에선 경쟁에 뛰어드는 것 자체가 쉽지 않았을 것으로 보입니다.
 다만, 2차 입찰 공고 시 상황에 따라 참여 가능성 은 여전히 열려 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. GS건설, 왜 잠실우성에 사활을 걸었나?

 

 

1)  잠실 재건축 첫 깃발, 반드시 잡아야 하는 이유 

 

GS건설 입장에서는 잠실우성 재건축이  #잠실권 전체 재건축 수주전의 첫 단추 라는 점에서 반드시 잡아야 하는 사업입니다.
 잠실우성에서 좋은 성과를 내면, 이후 잠실주공5단지, 아시아선수촌아파트, 장미아파트 등 잠실권 주요 재건축에서도 유리한 고지를 점할 수 있기 때문입니다.

 

 2) 한남4구역 패배 설욕전

 2023년 #한남4구역 재개발 시공사 선정에서 삼성물산에 밀렸던 경험도 이번 잠실우성 수주전에 대한 GS건설의 의지를 더욱 강하게 만들고 있습니다.
 단순히 한 사업을 수주하는 데 그치는 것이 아니라, #브랜드 이미지와 강남·송파권 주택시장 장악력 강화 라는 큰 그림까지 그려진 상황입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 조합원들은 어떤 선택을 해야 할까?

 

 #수의계약 가능성도 대비해야

 조합이 원하는 경쟁입찰 구조가 성립되지 않으면, 결국 GS건설과 수의계약으로 방향이 잡힐 가능성 도 존재합니다.
 수의계약은 조합 입장에서 협상력이 다소 떨어질 수 있기 때문에, 공사비, 브랜드, 특화설계, 층고, 마감재 등 구체적인 조건들을 꼼꼼히 따져야 합니다.
 특히 GS건설이 조합원들에게 어떤 추가 혜택과 특화설계를 제안하는지가 최종 계약의 핵심 포인트가 될 전망입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 잠실우성의 선택이 잠실 전체를 흔든다

 

1) 잠실권 재건축 대전의 서막

 

 잠실우성은 잠실 재건축의 첫 깃발일 뿐만 아니라, 이후 이어질 #잠실주공5단지, 아시아선수촌아파트, 장미아파트 재건축에도 강한 영향을 미칠 바로미터 역할을 하게 됩니다.

 

 2) 잠실 마이스 개발 시너지까지

 잠실 마이스 복합단지 개발이 본격화되면,  잠실우성의 가치는 단순 재건축을 넘어선 초고가 프리미엄 단지 로 자리 잡을 가능성도 큽니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8. 마무리 – 2025년 잠실 재건축의 키워드 ‘잠실우성’ 

 

 

2025년 강남·송파권 재건축 대전의 시작은 단연 잠실우성아파트 입니다.
 GS건설과 삼성물산의 본격적인 경쟁 구도가 만들어질지, 아니면 GS건설 단독 수의계약으로 마무리될지, 잠실우성의 선택은 잠실 전체 재건축 판도를 좌우할 중요한 바로미터가 될 것입니다.

 

 잠실우성의 다음 행보, 함께 지켜보시죠.

 

 

 

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