경매스터디 : 전세 보증금 날릴 뻔! '임차권등기 완료 전 이사'…대법원 판결로 본 주의점

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. 단 하루 차이로 9,500만 원이 위험해졌습니다 

 

2017년 2월, 천안의 한 주택에 전세로 입주한 A씨는 보증금 9,500만 원, 확정일자, 전입신고까지 마쳤습니다. 임대인이 대출을 받으며 2018년 1월, 근저당권(후순위) 설정이 되었고, 계약 종료 시점인 2019년 2월, A씨는 보증금을 돌려받지 못했습니다.

이 사건의 사건번호는 2024다326398 판결입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2. 등기보다 이사를 먼저 하면 ‘대항력’은 사라집니다 

 

A씨는 서울보증보험에 보증금 반환 청구를 하고, 2019년 3월 20일 임차권등기명령을 받았지만, 실제 등기가 완료된 건 4월 8일이었습니다. 그런데 A씨는 그보다 3일 앞선 4월 5일 이사를 했습니다. 대법원은 “등기 완료 전에 집을 비우면 임차인의 대항력은 소멸한다”고 판단했습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. ‘등기명령’과 ‘등기완료’는 다릅니다

 1심과 2심은 A씨에게 유리한 판결을 내렸지만, 대법원은 2025년 4월 15일 최종적으로 원심을 뒤집고 사건을 서울중앙지방법원으로 돌려보냈습니다. 등기명령만 있다고 대항력이 살아 있는 게 아닙니다. 실제 등기 완료일이 기준이라는 점을 명확히 했습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. 임차권등기, 효력 발생은 '완료일'이 기준입니다 

 

대법원은 “점유를 상실한 뒤 등기가 마쳐졌다면, 기존 대항력은 복원되지 않는다”며, “등기가 완료된 그 시점부터 새로운 대항력이 발생한다”고 밝혔습니다. 이 경우, 이미 잡혀 있던 2018년 1월 근저당권이 선순위가 되어버리고, A씨의 권리는 밀려난 것입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5. 낙찰자에게 권리를 주장할 수 없게 됩니다 

 

집은 경매로 넘어가 2021년 7월, 이모 씨가 낙찰받았습니다. 서울보증보험은 잔여 보증금 중 8,227만 원을 낙찰자에게 청구했지만, 대법원은 “대항력 없는 임차권은 낙찰자에게 주장할 수 없다”고 판시했습니다. 전세금은 허공으로 사라질 수 있다는 걸 보여주는 판례입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6. 전세 보증금 지키고 싶다면 ‘이사보다 등기 먼저’입니다 

 

임차권등기를 신청했다 해도, 등기 완료 전 이사하면 아무 소용 없습니다. 보증금 반환이 불확실하다면, 등기 완료일 확인 후 이사하세요. 3일 차이로 9천만 원이 날아갈 수 있다는 현실, 절대 가볍게 보지 마시길 바랍니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 7. 정리하며 – 권리 보호는 타이밍이 전부입니다 

 

임차인의 권리는 자동으로 지켜지지 않습니다. 등기보다 먼저 이사하면 대항력은 사라지고, 보증금은 법적으로 보호받지 못합니다. 이번 대법원 판결은 전세 세입자라면 반드시 기억해야 할 경고입니다.
 등기가 늦으면, 권리도 늦습니다.

 

 

 

 

 

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