경매스터디 : 서초더샵포레 34평형 아파트 경매, 12억 원대부터 시작

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1) 아파트 소개

 서울 서초구 내곡동에 위치한 #서초더샵포레 는 2014년 8월 준공된 대규모 프리미엄 단지입니다.
 #포스코건설 이 시공한 이곳은 총 26개 동, 1,264세대로 구성되어 있으며, 최고 20층, 최저 2층의 구조를 갖추고 있습니다.
 주차 공간도 넉넉하게 1,767대 를 확보하고 있으며, 개별난방 방식으로 유지보수가 용이합니다.

 입지적으로는 신분당선 #청계산입구역 이 가까워 강남 접근성이 우수하며, 내곡IC 를 통해 수도권 전역으로 이동이 편리합니다.
 특히, 내곡지구 도시개발 이 진행 중으로, 도로망 확충과 주거 환경 개선이 기대됩니다.
 또한, #서울언남초등학교 가 인근에 위치해 교육 인프라도 잘 갖추고 있습니다.

 

 

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2) 경매물건의 정보

 이번 경매 대상은 114동 6층 601호로, 전용면적 84.81㎡(25.65평), 공급면적 112~114㎡(#34평형)의 주거 공간을 제공합니다.
 해당 호수는 16층 건물 중 6층에 위치하고 있어, 조망권과 채광이 우수한 편입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 3) 경매사건번호

 -  사건번호 : 2024타경120478
 - 경매신청 채권자 : 두리에이엠씨대부(주)
 -  청구금액 :  609,497,036원
 -  경매개시일 : 2024년 10월 30일 (임의경매) 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4) 동일 평형의 시세 분석

 현재 네이버 부동산 기준으로 이 아파트의 매매 시세는 15억~16억7천만 원, 전세가는 8억5천만~9억 원수준입니다.
 국토교통부 실거래가를 살펴보면, 2025년 2월 거래는 15억9천만원, 2024년 12월 거래는 15억5천만원 으로 확인됩니다.
 전세 거래는 2025년 2월 8억5천만 원, 2024년 12월 7억8,333만 원에 이루어진 바 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 5) 등기부 분석

1) 말소기준권리 : 2014년 11월 17일 설정된 농협은행 근저당권 (4억8천만 원)

2) 주요 등기 내용 :
 - 근저당권: 농협은행, 두리에이엠씨대부(주), 비엔케이캐피탈(주) 등 설정 

- 세무서 압류: 동안양세무서장 (2024년 1월 16일)
- 임의경매 신청: 두리에이엠씨대부(주) (2024년 10월 30일)

- 추가 경매 신청: 에이치에프엔사일유동화전문유한회사 (2024년 11월 4일)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 6) 점유자 현황

- 현재 소유자가 직접 점유하고 있으며, 임차인은 없습니다.
- 전입세대 열람 결과 소유주 박** 씨 1명만 등재되어 있습니다.
- 현장 조사에서도 소유자가 직접 거주하는 것으로 확인되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 7) 권리분석 결과

 - 소유자가 점유사용중인 아파트이므로, 낙찰자가 승계해야 할 임차 보증금 없습니다. 
 - 말소기준권리 이후 설정된 권리는 모두 경매 후 소멸 예정이므로, 깨끗한 소유권 이전이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 8) 마무리하며

-  경매 입찰일 : 2025년 4월 2일 (수) 오전 10시

-  입찰법원 : #서울중앙지방법원 10계 (02-530-2714)

-  입찰보증금 : 최저가의 10%인 1억2,160만 원 

 

현재 동일 평형의 시세가 15억~16억 원대인데, 이번 경매의 최저 입찰가는 12억1,600만 원으로 시세 대비 20~25% 저렴한 편입니다.
 특히, 경매 낙찰 시 대출한도를 고려하면 8억5천만 원선까지 대출 가능하며, 실거주 또는 투자 목적으로도 충분히 매력적인 물건입니다.

 다만, 1회 유찰된 이력이 있어 입찰자가 몰릴 가능성이 크므로 신중한 전략이 필요합니다. 예상보다 입찰 경쟁이 치열할 경우 낙찰가가 상승할 수 있으니, 시세를 감안한 합리적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 
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스톤의 #경매스터디 실전반 16기 : 5월 7일 (수), 5월 15일 (목) 개강