이지스운용, 두산건설 논현 사옥 4000억 매각 추진…강남 오피스 시장 판도 바뀔까?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 2362억에 산 두산 사옥, 4000억에 판다? 투자판 흔들 매물 등장

 

#이지스자산운용이 2020년 2362억 원에 사들였던 ‘#두산건설 논현 사옥’을 다시 시장에 내놨습니다. 위치는 서울 강남구 언주로 726, 대지 지번은 논현동 105-7번지. 연면적은 무려 3만9874㎡(약 1만2,063평)에 달하며, 이 중 이지스가 보유한 면적은 약 3만1878㎡(약 9,642평)로 전체의 79.95%입니다. 나머지 20.05%는 두산그룹 계열 광고회사 ‘#오리콤’이 가지고 있어 ‘완전 단독 소유’는 아닙니다.

 

 

 

 

 

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2. 강남 핵심 오피스, 가격은 3.3㎡당 2450만원…입지로 승부 본다

 

이 건물의 핵심은 입지입니다. 강남 업무중심지인 GBD(강남권역)에 위치하고 있어, 투자자들이 가장 선호하는 지역입니다. 2020년 거래 당시 평당(3.3㎡) 2450만원으로 매매되었으며, 현재 시장에서는 전체 기준 3000억~4000억 원 수준의 매각가가 예상되고 있습니다. 1층부터 2층, 그리고 7층~20층까지의 구조는 기업들이 선호하는 고효율 오피스 배치로 평가받고 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 블루코브 대신 이지스가 낚은 ‘기회’…우선매수권도 무용지물

 원래 이 매물의 첫 협상자는 #블루코브자산운용 이었습니다. 하지만 자금조달 실패로 계약이 무산되며, 차순위였던 #이지스자산운용이 기회를 잡았습니다. 당시 두산건설은 우선매수권을 가지고 있었지만 이를 행사하지 않았고, 이지스가 계약을 체결했습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 건물 일부는 두산건설이 사용 중…‘책임임대차’ 계약은 2028년 종료

 

 현재 이 건물의 주요 임차인은 #두산건설입니다. 이들은 2013년 하나대체운용에 자산을 넘기면서 15년 책임임차(마스터리스) 계약을 맺었고, 이는 2028년에 끝납니다. 연장 여부는 아직 확정되지 않았으며, 이에 따라 공실 리스크가 생길 수 있습니다. 특히 최근 건설사들이 마곡이나 양평동 등 저렴한 지역으로 본사를 옮기고 있는 추세여서, 이 부분은 투자자들에게 큰 변수입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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5. 강남 오피스 '코어 자산'이라지만…부분소유 구조는 걸림돌

 전체 지분 중 약 20%는 #오리콤이 보유 중입니다. 이 때문에 리뉴얼이나 구조 변경, 리포지셔닝 전략 실행 시 다른 소유주와 협의가 필요합니다. 이는 자산가치를 높이기 위한 전략 수립에 제한이 생기는 구조로, 기관투자자 입장에서는 리스크로 작용할 수 있습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 강남 오피스 시장 ‘바닥 반등’ 신호 될까…2025년 GBD 투자심리 시험대*

 

최근 금리 인상과 경기 불확실성으로 강남 오피스 거래는 잠잠했습니다. 그런 상황에서 등장한 이번 매물은, 다시 시장에 온기를 불어넣을 수 있을지 주목받고 있습니다. 거래 성사 시 후속 거래에 긍정적 영향을 줄 수 있다는 기대도 큽니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 이지스의 승부수…“올해 안으로 우선협상자 고른다

 이지스자산운용은 올해 안으로 매각 #우선협상대상자를 선정할 계획입니다. 최근 부동산 컨설팅사, 회계법인 등 1차 RFP(입찰제안요청서)를 발송하며 본격적인 매각 준비에 들어갔습니다. 매각 주관사는 조만간 결정될 예정이며, 본격적인 투자자 유치 단계로 넘어갈 것으로 보입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8. 정리하면 : 입지, 규모, 브랜드는 ‘합격’…구조 리스크가 관건

 

두산건설 논현 사옥은 GBD 입지, 대형 규모, 브랜드 모두 훌륭합니다. 하지만 부분소유 구조와 마스터리스 종료 시점이란 리스크가 존재합니다. 이지스는 투자 회수를 위한 ‘고점’에서 매각을 시도하고 있으며, 시장이 그 가치를 얼마로 인정할지에 따라 GBD 오피스 시장의 향후 흐름이 결정될 수 있습니다.
 

 

 

 

 

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