[경매 허위임차인 주의보] 대법원 2022도3103 판례로 본 경매방해죄와 사기미수의 무서운 경고

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 경매 허위임차인, 이제는 가볍게 넘길 수 없는 시대 

 

최근 대법원은 경매절차를 교란하려 한 허위 임차인에게 ‘#경매방해죄’와 ‘#사기미수죄’를 인정하는 강력한 판결(2022도3103)을 내렸습니다.
 그동안 허위 임차권을 신고하는 일이 ‘걸리면 손해 없고, 잘되면 돈을 챙기는’ 식으로 치부되던 분위기가 있었는데, 이제는 이야기가 완전히 달라졌습니다.
 경매에 관심을 가지는 분들이라면 이번 판결이 시장에 던진 경고의 의미를 반드시 기억해두셔야 합니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 경매물건 검색할 때 조심해야 할 '수상한 임차인'

 우리가 경매물건을 검색하다 보면 종종 보증금 2천만 원, 월세 30만 원 정도의 초소액 임차인을 볼 때가 있습니다.
 문제는 이들이 경매가 시작된 이후 전입신고를 하고 확정일자를 맞추는 경우가 많다는 것입니다.
 이런 경우, 실제로는 거주 사실이 없거나 채무자와 짜고 임대차계약서를 허위로 작성한 사례일 가능성이 있습니다.
 낙찰을 노리는 이들에게는 부담을 주고, 경매가격을 끌어내리는 데 의도적으로 활용되는 위험한 요소가 됩니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 실제 사건 : 통영 2018타경246 부동산을 둘러싼 이야기 

 

이번 판결의 무대가 된 사건은 경남 통영시 화리의 부동산(59.5㎡, 약 18평)이었습니다.
 피고인은 보증금 2,000만 원에 월세 30만 원이라는 내용의 #임대차계약서를 작성해 권리신고와 배당요구를 했습니다.
 하지만 이 부동산에는 이미 약 1억7,200만 원 규모의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 결국 강제경매를 신청한 채권자는 배당을 받을 수 없게 되어 경매 자체가 기각됐습니다.
 배당을 못 받았더라도 문제는 허위임차를 통해 경매 절차를 교란했다는 점이었습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 4. 원심은 무죄를, 대법원은 파기 환송을 결정하다 

 

1심 재판부는 피고인이 신고한 임차권이 경매 개시 결정 이후에 만들어졌기 때문에 대항력이나 우선변제권이 없다고 판단했습니다.
 그래서 "이것은 경매 방해로 보기 어렵다"며 무죄를 선고했지만, 대법원은 생각이 달랐습니다.
 법적인 요건만 따질 게 아니라 허위 신고가 경매에 참여하려는 사람들의 판단에 영향을 미쳤는지를 심리해야 한다고 본 것입니다.
 결국, 대법원은 이 사건을 창원지방법원으로 돌려보내 다시 심리하게 했습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 대법원의 핵심 논리: 결과가 아니라 과정에 주목해야 한다 

 

대법원은 명확하게 선을 그었습니다.
 "허위로 임차권을 주장하는 것만으로도, 경매 참가자들의 자유로운 경쟁을 방해할 우려가 생겼다면 경매방해죄가 성립한다"고 본 것입니다.
 즉, 허위 임차인이 실제로 돈을 받아갔는지가 아니라, ‘허위 신고’라는 행동 자체가 경매 시장을 왜곡시켰다는 점에 초점을 맞춘 판결이었습니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 사기미수죄도 인정 : 배당 못 받아도 기망은 기망이다 

 

피고인은 최종적으로는 배당을 받지 못했지만, 법원을 속여 배당금을 타내려고 시도한 것 자체가 #사기미수죄로 인정됐습니다.
 우리 형법상 사기미수는 ‘결과’가 아니라 ‘기망행위’ 그 자체로 처벌이 가능합니다.
 결국 이 사건에서 대법원은, "경매를 통해 돈을 타내려는 허위 시도만으로도 처벌할 수 있다"고 명확히 기준을 세운 것입니다.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7. 경매 입찰자에게 주는 교훈 : 허위 임차인은 적극 대응해야 

 

이번 판결 이후 경매시장에서는 #허위 임차인이 끼어들 가능성이 있는지 꼼꼼히 살피는 것이 필수적이 되었습니다.
 전입일자, 확정일자, 실제 거주 여부 등을 세심히 확인하고, 허위가 의심될 경우 적극적으로 법원에 문제를 제기하거나 고소를 검토해야 합니다.
 이러한 대응은 낙찰 이후 명도 문제를 예방하고, 불필요한 시간과 비용을 줄이는 데 큰 도움이 될 것입니다.

 

 

 

 

대법원판례 전문 파일 받기

대법원 2025. 1. 9. 선고 2022도3103 판결.pdf

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8. 핵심정리: 허위는 '시도'만으로도 처벌받는 시대가 왔다 

 

대법원 판례(2022도3103)는 명확히 말합니다.
 "경매 절차를 어지럽히는 허위 신고는 결과를 떠나 과정 자체가 중대한 범죄이다."
 대항력이나 우선변제권이 없더라도, 허위로 권리를 주장해 경매 공정성을 훼손하면 경매방해죄와 사기미수죄로 처벌받을 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
 경매시장에 진입하려는 모든 분들에게 이번 판결은 경각심을 주는 신호탄이 될 것입니다.
 

 

 

 

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